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Vous vous intéressez à l’immobilier commercial ? Alors assurez-vous de considérer cette mesure clé

La différence la plus nette et la plus méconnue entre l’immobilier commercial et les autres investissements en actifs est peut-être le rôle que joue le flux de trésorerie dans la proposition de valeur d’un investissement immobilier.C’est pourquoi, en plus des calculs de performance habituels, les investisseurs en immobilier commercial doivent prêter une attention particulière à une variable cruciale : le cash-flow.

Il est nécessaire de comprendre comment l’argent est dépensé et généré dans un bien immobilier car, si les estimations du retour sur investissement (ROI) indiquent la valeur nette d’un bien immobilier, cette mesure ne permet souvent pas d’illustrer avec précision la façon dont l’argent d’un investisseur devrait croître au cours du cycle de vie d’un investissement.

Outre le flux de trésorerie positif provenant de la location d’unités sous forme d’appartements ou de bureaux, les investissements dans l’immobilier commercial impliquent généralement des sorties de fonds pour rembourser le capital emprunté.De plus, comme les investisseurs en immobilier commercial visent en fin de compte à se défaire de leur position dans un bien immobilier, le prix de vente final occulte souvent la valeur des revenus générés par les activités quotidiennes du bien.

Par conséquent, bien que les calculs du RCI ou les taux de capitalisation servent de baromètres utiles pour le rendement des placements, il est nécessaire d’examiner de plus près les fluctuations annuelles des flux de trésorerie afin de tirer parti des possibilités de génération de revenus passifs que peuvent offrir les placements immobiliers commerciaux.

Par où les investisseurs doivent-ils commencer ? Suivez l’argent

En matière d’immobilier commercial, la meilleure façon de mesurer les flux de trésorerie est le rendement de l’argent liquide (Cash-on-Cash return – CoC).En substance, le rendement du CdC d’un investissement est égal au flux fiscal annuel avant encaissement divisé par le montant total des liquidités investies.

La raison pour laquelle il est essentiel de comprendre le CdC lors de l’évaluation des investissements immobiliers commerciaux est que les projets commerciaux impliquent généralement un volume considérable de flux de trésorerie, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la propriété, les investissements offrant des distributions annuelles.Et contrairement au retour sur investissement, le rendement du CDC d’un investissement montre exactement combien l’investissement en espèces d’un investisseur rapportera annuellement, par opposition au taux de rendement global du véhicule d’investissement.Autrement dit, la différence entre le RCI et le CDC est analogue à la différence entre le fait de savoir jusqu’où un réservoir plein d’essence vous mènera et le fait de savoir jusqu’où vous irez avec le reste de l’essence qui se trouve actuellement dans votre réservoir.

Étant donné que chaque propriété est unique, comprendre l’impact des dépenses annuelles sur l’activité principale de la propriété permettra de mieux illustrer le profil risque/rendement de l’investissement dans le temps par rapport à une simple projection du rendement final.Cela est particulièrement vrai pour les biens des catégories B et C, qui sont les plus susceptibles de bénéficier des rénovations et qui ont tendance à générer des flux de trésorerie plus élevés plus tôt dans l’investissement, comparativement aux biens de la catégorie A qui ont généralement une valeur ajoutée plus modeste.Dans de nombreux cas, les taux annuels de CdC pour les immeubles de classe A pousseront la plupart des rendements vers la dernière année de l’opération, lorsque la valeur ajoutée des capitaux propres aura eu le temps d’apparaître dans les revenus de l’immeuble, tandis que les taux de CdC pour les immeubles de classe B et C sont généralement avancés à mesure que l’investissement améliore la propriété et attire de nouveaux baux et des locataires à revenus plus élevés.

Par conséquent, alors que le CDC et les mesures de rendement comme le RSI devraient tous deux jouer un rôle dans l’évaluation des performances de ces types d’investissement sur la durée de vie, les rendements du CDC reflètent mieux la façon dont votre capital investi se comporte sur le moment, et peuvent donc fournir un aperçu inestimable des investissements potentiellement sous-évalués qui sont susceptibles de tirer le meilleur parti des rénovations et des améliorations.

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Assurez-vous de comprendre comment les chiffres se jouent

Supposons que vous achetiez un logement multifamilial pour 1,4 million de dollars avec un prêt hypothécaire de 700 000 dollars.Vous vous attendez à ce que votre revenu locatif annuel pour l’ensemble de la propriété soit de 15 000 € par mois, ce qui porte le rendement annuel de la propriété à 180 000 €.

Si vous calculiez le retour sur investissement, vous prendriez simplement le rendement annuel de 180 000 € et le diviseriez par le montant total investi dans la propriété, si nous supposons que la valeur de la propriété n’a pas augmenté après son achat.Cela vous donne un retour sur investissement annuel de 12,8 %.Pas mal.

Toutefois, lors du calcul du CdC, l’accent est moins mis sur le capital total en jeu que sur le montant des liquidités que vous obtenez chaque année grâce à votre investissement.

Le fait est que le taux du CdC fluctuera dans le temps en fonction des entrées et des sorties d’argent de la propriété.Il se peut que vous passiez un an à améliorer le bien et que vous augmentiez le loyer, ce qui finit par faire passer votre taux à 10 % l’année suivante.Ou bien vous remboursez simplement l’hypothèque et vendez la propriété pour 1,6 million de dollars quelques années plus tard.Dans ce cas, votre CdC annuel moyen pourrait s’élever à 18 % ou plus, en fonction de votre calendrier et du montant de la dette que vous avez remboursée.

En fin de compte, les entrées et sorties d’argent d’une propriété donnent souvent une image plus réaliste de la valeur réelle de votre investissement dans le temps, au lieu de se concentrer uniquement sur le chiffre final.

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Maintenant que vous pouvez évaluer les mesures, quelle est la prochaine étape ? Investir avec les experts de l’industrie

L’immobilier commercial est fondamentalement différent des autres formes d’investissement, et les investisseurs doivent s’armer d’une solide compréhension de la manière dont leur capital est mis à profit dans les différents types de biens, ainsi que de la manière dont leurs rendements sont structurés tout au long de leur investissement.

Une fois que vous avez une bonne compréhension des paramètres à utiliser pour évaluer vos revenus potentiels d’investissement, vous êtes confronté à la partie la plus délicate du processus d’investissement dans l’immobilier commercial : trouver et gérer efficacement des transactions de haute qualité.Heureusement, l’iintoo a été créé pour résoudre ce point de friction permanent.

Grâce à la plateforme d’investissement en ligne révolutionnaire de iintoo, les investisseurs comme vous peuvent accéder rapidement à une liste de transactions immobilières commerciales de premier ordre, préalablement vérifiées, tout en élargissant votre réseau d’investisseurs partageant les mêmes intérêts.En outre, pour témoigner de la qualité des transactions qu’iintoo propose à ses membres, la société garantit chaque transaction sur sa plateforme sur la base d’un engagement ferme.

Aujourd’hui, le processus d’investissement dans l’immobilier commercial n’a jamais été aussi simple et transparent.Grâce aux nouvelles réglementations financières comme la loi sur l’emploi et aux innovations technologiques axées sur le financement décentralisé, iintoo est en mesure d’offrir un suivi complet des projets tout au long du cycle de vie de chaque investissement immobilier commercial, y compris les visites de sites, les rapports d’avancement et le traitement des déclarations trimestrielles.

Cependant, alors que les plateformes d’investissement immobilier de nouvelle génération rationalisent le processus d’investissement et réduisent les barrières historiques à l’entrée, il est important que vous soyez toujours en mesure d’identifier et de comprendre les paramètres de l’immobilier commercial qui vous permettent de savoir avec le plus de clarté si vous pouvez atteindre ou dépasser vos estimations de revenus.Et même si l’estimation finale du rendement d’un investissement peut sembler être le résultat final, n’oubliez pas que le flux de trésorerie est ce qui fait que les calculs fonctionnent.

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